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广州:前11月二手住宅卖了不到10万套,这个区减了4成

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  九龙仓君廷

还有几天,2018年行将结束,今年楼市平淡已成事实。

南都记者根据广州市住建委数据统计,2018年前11月,广州全市二手住宅网签94899套,同比去年同期的125733套减少24.5%,其中白云区同比减少40.5%。

对二手房业主来说,“让价”是2018年的主流,市场转变为“买方市场”,且买家“压价”的幅度远大于业主可以接受的“降价”幅度,造成市场交投胶着。

合富研究院高级分析师梁燕明表示,2018年二手交投活跃度明显下降的原因,除了调控、房贷等政策层面的因素之外,买卖双方心理价位的明显差距,对价格的分歧,造成二手楼市成交周期拉长、成交胶着。

二手楼市让价幅度在5%至10%

除了5月和7月之外,其余各月的市场交投活跃度均低于去年同期。据合富大数据监测阳光家缘网站公布的通过中介促成的二手房网签成交数据分析,全年二手住宅成交量持续处于低位,自8月起二手住宅成交量甚至已呈现出逐月下降趋势,9-11月每月成交量均不足6000套。“若明年政策环境仍维持偏紧,而业主‘让价’幅度没有太大变化的话,二手楼市成交胶着的状态较难出现明显变化”。梁燕明说。

现时,二手楼市业主整体“让价”幅度大概在5%-10%之间,急售套现的卖一买一型业主,“让价”幅度可能会再大一些。但目前业主愿意给出的“让价”幅度,仍未能满足买家的“压价”预期。买家都希望业主可以降价出售,如2018年年中的时候,天河北通常500-600多万元左右的房子,买家可能会还价几十万元,但是最后谈下来,可能业主只会让价20万元左右。

市场交投热度的下降,买卖双方的价格分歧,也让物业成交的周期较2017年有所延长。买家是否决定购买,价格是很重要的因素,也是决定成交速度快慢的主要因素。以天河北为例,2018年年中的时候,业主有心卖、降价幅度明显的话,一般两个月左右可以成交的,但2017年的时候成交时间会短一些,一般一个月左右就可以成交。如果是业主对价格的预期比较高,不愿意“让价”的话,放盘两、三个月卖不出去也有可能。

番禺、海珠、增城三区交投最热

南都记者统计发现,2018年前11月,广州有三个区的二手住宅成交量超过万套,分别是番禺、海珠及增城。

值得关注的是,成交量同比下滑最厉害的区域不是在郊区,而是市中心的其中五区,降幅均超过三成以上。当中白云区全市成交下滑最厉害,达到40.5%。由于楼价处于较高水平,业主心态相对较为强硬,使得这些区域成交胶着的情况更为突出。

而在外围郊区,除花都成交量同比下滑超过两成,其它区域都在两成以下。

全市唯有番禺区是成交量不降反升的区域。去年网签15024套,而今年网签达17050套。

梁燕明认为,考虑到番禺和增城后续可进入二手楼市交易的房源数量仍存在较大的新增潜力,以及价格仍较市中心同类物业有优势等方面的因素,估计2019年番禺和增城两区的二手房市场交投仍有望保持较高的活跃度。

据了解,由于2018年广州二手楼市供求关系保持相对稳定,因此,二手住宅成交价格走势也相对平稳。据合富大数据监测阳光家缘网站公布的通过中介促成的二手房网签成交数据显示,2018年1-11月广州二手住宅月度成交均价基本围绕在2.4万元/平方米这一价格线上下窄幅波动。

六成买家为刚需,60-90平成交占比超三成

据合富大数据统计,2018年1-11月首次置业刚需型购房个案约占6成左右的份额。而刚需青睐的中小户型单位,亦成为广州二手楼市的成交主力产品。面积在60-90平方米的房源约占整体成交的34%,高于其他面积段的房源成交占比。备受刚需型买家青睐的两房和三房单位,交投热度也远高于其他户型的房源。

2018年1-11月两房和三房单位的成交占比均在3成以上,其中,两房成交占比约37%,三房成交占比约36%。预计2019年广州二手楼市的成交主力仍以刚需买家为主,因此,中小户型物业仍将是二手楼市的成交主力,而两房、三房单位还是会占据较高的成交占比。

尽管目前大多数业主对一次性付款方式购房的买家,能给出相对大一些的让价空间,但以现时的楼价水平来看,能够以一次性付款方式购房的买家数量始终有限,因此,按揭购房一直都是二手楼市的购房主力付款方式。数据显示,2018年1-11月按揭购房占比多达7成以上。

(来源:南方都市报)


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