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戴安娜·马尔卡希:房屋所有权正在拖垮中产阶级丨功夫书房

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■ 文 | 戴安娜·马尔卡希

导语

“零工经济时代”已悄然来临。越来越多人选择利用自己的技能、经验和兴趣“打零工”,而不是去找一份“朝九晚五”的工作。从一开始迫于生计无法正式入职的合同工、小时工,到现在中产阶级、白领自愿放弃全职工作,转而追求更自由、灵活度更高,更符合自己兴趣的工作,这个现象才是零工经济的新鲜所在。


不过,除了工作方式的影响,零工经济也深刻改变着人们对财务管理的认知。众所周知,美国是一个负债累累的国家,其最大的债务来源之一是房屋抵押贷款,而关于房屋所有权的观念,正在逐渐拖垮中产阶级。这一现象在中国也屡见不鲜。比如当今的年轻人就在感慨,再努力工作也买不起房。零工经济时代,年轻人的的消费要重视“使用权”而忽略“所有权”。

房屋所有权的真相


消费品,并不是生活中每天都要使用的商品,因此,获取这些消费品的“使用权”而非“所有权”,带来的好处显而易见。但是,这是否同样适用于非常昂贵的房屋购买?

对许多美国人来说,购买房屋的决定并不主要是基于经济上的考虑,而是基于情绪和个人因素。出于情感原因,即使费用昂贵,人们也想买下房子。如果是客观分析,买房子无疑是一项风险投资。因为房子是杠杆率高、流动性差且非常昂贵的不动产。理性来讲,在一个高流动性和低风险投资居多的大组合中,具有类似房子这些特征的资产只能占一小部分。

但是,美国的真实情况并非如此。

房屋所有权正在拖垮中产阶级


纽约大学的经济学家爱德华·沃尔夫研究了财富分配和房屋所有权对美国人的影响,并对美国人中最富有的1%、次富有的19%(他称之为上层中产阶级)和中间的60% (他称之为广泛中产阶级)做了比较,结论令人震惊。

近2/3的美国中产阶级的财富都表现在房子上(占其净资产的63%),这种情况意味着财富过于集中,会带来高风险。相比之下,上层中产阶级的投资组合则更多样化,比例不足1/3(28%)。最富有的1% 的美国人,其住宅只占其净资产的9%。

沃尔夫认为,中产阶级在房子上的过度投资,使得他们在经济危机中深受其害。“这些年来,平均净资产的急剧下降以及财富总体不平等局面的加剧,主要归因于中产阶级家庭的高杠杆率以及房子在其投资组合中的高比例。”

皮尤研究中心最近的一份报告也得出一个结论:上层社会和中产阶级的投资组合中,住房所占比例的差异加剧了贫富差距。因而,“中等收入家庭和高收入家庭财富变化趋势的不同,是由住房在中等收入家庭的投资组合中占有更大比例这一事实造成的。” 该报告指出,1983年,高收入家庭的财富是中等收入家庭的3倍,但到2013年年底,其财富是中等收入家庭的7倍多。

由此可见,美国中产阶级过度投资住房,而这种投资并没有带来很大的回报。相对于股票和共同基金而言,投资住房的回报率持续走低,而中产阶级恰恰过度投资了这项表现不佳的资产。像股票这样的金融资产,其长期回报率(1983~2013年)约为9%,而同期住宅房地产的回报率仅为3.5%。

不管在经济平稳、萧条还是复苏的情况下,最好的选择都是持有金融资产而非住宅房地产。然而,广泛中产阶级的资产中只有3% 的股票和共同基金,而其净资产的60% 以上都来源于房地产。收益数据已经明确说明了一点:如果你寻求的是收益,那么就要选择购买金融资产,而不是住宅房地产。

关于房屋所有权的讹传


既然住宅房地产的回报率很低,并且在投资组合中拥有太多房产是有风险的,那么,为什么购买房屋的需求仍然这么大?原因是,人们总是不加质疑地接受有关房屋所有权的几个讹传。

讹传一:我的房子会升值。

真相:也许会,也许不会。升不升值取决于整体的经济形势,具体的房地产市场,房子的类型、状况和维护程度,以及买卖房子时所处的特定房地产周期。

讹传二:所有权会“积累资产”。

真相:建立在讹传一之上。只有你购买的房子保值或增值时,房屋所有权才有助于积累资产。你的住房抵押贷款需要10年付清,但是房地产市场的一次急剧下降就可能让你的房子变为负资产,即房子的价值低于你所需要支付的贷款余额。

并且,只有当你持有房子多年之后,才能积累资产。因为你所偿还的早期住房抵押贷款主要是利息,而不是本金,所以你积累资产的步伐非常缓慢,需要十多年之久。如果你是通过无本金贷款来购买房子的话,那么仅通过偿还贷款是根本不会积累资产的。

更好的情况是?拥有房屋使用权!


有证据表明,房屋住宅的使用权经济正在增长,也就是租房,在不同年龄层、不同收入水平和不同房屋租住类型的人群中都变得越来越普遍。为了评估租房子的可能性(和财务影响),可以首先借助网上计算器,帮你大概了解租房、租车与买房、买车之间的财务差异。不管你处于生活中的哪个阶段,获得房子的使用权都比所有权更有意义。

或者,你也可以通过一种全新的“Airbnb生活方式”来获取房子的使用权。同时,该市场还在不断增长。例如,WeWork是一家在国内外主要城市提供租赁共用办公空间的公司,它刚刚在纽约市推出了第一家WeLive酒店,按月出租配套齐全、装修完备的公寓。随着人们对房屋使用权需求的增长,还会出现更多的选择。

如果我真的想拥有一个房子,那该怎么办?


拥有房子所有权并不总是一个糟糕的财务理念,但是对于大多数美国中产阶级来说,它确实很糟糕。美国中产阶级购买房屋的方式(举债过多)以及让投资组合中房产占比过大的行为,难以让人推荐他们买房子。许多美国人也发现,房地产市场的需求有时会持续低迷,房价停滞甚至下跌,活力不足。

购房,在什么时候才是一个较好的理财方式?遇到下列情形时,买房还比较有意义:

财产充足(大额首付)

抵押贷款很少(意味着买小房子,晚些时候再买,或等富有时再买)

将其作为整体资产和投资组合中的一小部分(意味着买小房子,晚些时候再买,或等富有时再买)

买在需求大的区域,比如人口密集区、城市或近郊,高档社区或旅游景区(而不是随便在美国的一个郊区)

如果你打算买房子,那么,请你先满足上述条件。这样一来,即使房价下跌了,你也能很好地抵御风暴。


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