楼市风暴来袭,中国前10大城市谁能挺过?

2018年是中国楼市的风暴之年。

货币政策的收紧，租赁用地的扩张，房产税的呼声高起，2018年的楼市，已经渐入风雨飘摇之中。

今天花了些功夫，盘点了中国前10大城市的人口走势，而在楼市的风雨飘摇之中，到底谁最能挺过风雨、先见彩虹？又到底什么才是楼市的诺亚方舟？

人口才是房价走出“风暴口”的诺亚方舟！

在顺周期时，资产价格的上升，极容易增加投资者的思维惰性，过去20年的房价走势即是如此。

但是，在房价已经到达平衡周期时，对决定房价走势的诸多因素，就有必要仔细厘清，谁是次要因素，谁是主要因素？谁对短期走势有影响，谁对中长期走势有影响？

货币政策、信贷政策、供地政策、以及限购、限售政策等等，这些仅是次因素，也仅仅对短期房价走势构成影响。

那么，谁才是主要因素，谁才对中长期房价走势构成影响呢？人口！！！

道理很简单，任何一个城市的房价走势，短期炒买炒卖或可，但是，归根到底，取决于真实居住的需求——不管是租房子住，还是买房子住，只要真实居住的需求强烈，房价即便短期不涨，中长期依然是要涨的，而如果真实居住的需求减弱，房价即便短期大涨，中长期依然是扛不住的。

一个城市真实居住的需求，取决于其常住人口的变化——常住人口增长了，房价必然有上涨的潜力，常住人口减少了，则房价有下跌的空间。

而在房价处于宏观调控叠加政策调控的“风暴口”之下，谁最能挺过风暴，显然是常住人口增长的城市，谁最经不起风暴，当然是常住人口减少的城市。

那么，2018年，中国的大城市，到底谁最能挺过风暴呢？

我挑选中国前10大城市，先来看看过去一年常住人口的变化（2017年）。

第1名——深圳

在过去一年，深圳常住人口足足增长了近62万人，这是继2015年增长60万人、2016年增长60万人之后，连续三年，每年增加50万+的常住人口，这是中国的城市奇迹，在互联网新经济的带动之下，这座移民城市对于人才，依然具有不可或缺的魔力。

第2名——广州

2017年，广州常住人口足足增加了45万多人，已经成为1450万人口的超级大城市，其常住人口增长，最近三年保持每年40万+的态势，也充分证明这座历史悠久的“对外窗口”城市，依然焕发着不可抑制的活力。当然，与深圳人口增长来自全国相比，广州的人口增长至少有一半来自省内。

第3名——杭州

继2016年常住人口增长17万人之后，杭州对人口的吸引力，仍在持续升温，2017年常住人口大幅增长了28万人，这是这座江南名城历史上所没有过的，除了900多年前南宋定都杭州造成北方人口大幅迁入外。虽然，杭州的常住人口增长低于广州，但是，在以阿里巴巴为首的互联网企业带动之下，其常住人口的增长，绝大多数来自全国各地，人口增长的质量相对优于广州，所以，最近半年，一度有“北上深杭”的说法。

第4名—第7名，在前10大城市中，常住人口增长整体均为正，排名位居中流，就不一一细述了。当然，从中长期看，重庆、武汉这两个城市的房价，依然有较大的上涨潜力，毕竟房价的基数，在中国大城市中相对偏低，而常住人口的增长，最近三年年均都在15万以上。

北京、天津和上海，是常住人口增长的倒数三名，也是中国前10大城市中，仅有的人口增长为负的城市。

倒数第二名，天津，这座北方的港口之城、重工化业之城，其2017年常住人口呈现流出的态势，港口之优势，对于新经济的发展并不加分，而重化工业则更是在环保压力之下萎靡不振，若论GDP增速，2017年天津则在前10大城市中倒数第一，经济如此不堪，其人口流失并不意外。

倒数第3名北京，倒数1名上海，一个是帝都，一个是魔都，这两座中国唯一的超级大都市，2017年常住人口分别减少2.2万人和7.52万人，这同样并不令人意外，一是超强的限制落户政策，你买得起房，也不一定落得了户，更何况，你买得起，也不一定有购房资格，二是超高的房价、以及企高的生活成本，已经使一部分北漂无奈逃往二线城市。

当然，除了上述前10大城市外，在苏州、宁波、西安、青岛、石家庄、合肥等二线城市中，2017年常住人口增长，最值得一提的是长沙，2017年长沙常住人口增长了27万多人，相对偏低的房价基数，目前仅1万元/平米稍多些，其未来房价应该依然有较大的上涨空间（2017年已上涨40%左右）。

人口才是决定房价的核心因素！

2018年是中国楼市的“风暴之年”，并且这一风暴至少将持续3年。我们需要观人口之增减，从而预判房价之走势，以避免房价之风险。

危机已经临近，对于人口增长为负的京津沪，在未来三年，虽然不至于发生暴跌之风险，但是，房价至少将横盘三年之久——不涨就是跌，因为你的资金有成本。

而在房产税渐行渐近之下，在未来3年，高房价的城市，其房价压力将显著高于低房价的城市，毕竟，未来房产税将是以房屋总价为基数的，同样是100平米的小三房，北京价值1000万，而长沙可能仅有100万，从而所交房产税的金额，也将是长沙的10倍，但是，从事同样一份工作，你在北京的收入，难道会高于长沙的10倍吗？不可能！你至多是长沙的1倍。

对于这个行业最关心的本质上就是房价。

了解房价，本质上就是了解这个城市，因为房子是城市的股票。

而了解城市，需要明白这个城市增值的原因和动力来源。

如果理解城市太难懂，你把一个城市理解成一家企业，很多道理就容易说得通。

企业做大做强，不论依靠什么模型扎根哪个行业，做大有一个绕不过去的：是否愿意为企业投资以及是否有强劲的融资能力。

，毫无疑问都是这样的范本。

那么对于城市发展来说也是如此，是否愿意投资决定了城市发展的价值上限，是否能够借钱发展决定了这个城市的发展速度。

房地产这行为什么涨幅会超过其他行业，除了很多因素之外，中间有一个重要的逻辑就是信贷，可以杠杆本质上是放大了房价的增长幅度。

但是为什么地产这行会存在杠杆，以及杠杆长线来看对于房价的引导会怎么样？

明白这一点，后面的很多逻辑就容易说得通了。

中国经济未来有两个主旋律，第一个是去库存，第二个是去杠杆。

房地产这行能够运行起来，有一个重要逻辑，就是从源头开始就充满了杠杆。

企业融资杠杆，土地开发抵押，施工垫付，销售是期房预售，一切所有都充满杠杆。

不论这个模式对不对，但是这是既定的现实，在中国楼市里普遍存在，或者说几乎就是主流开发模式。

而那些非主流的做重资产只有的港资企业，也如你所见慢慢的撤离了中国市场。

所以在这样的运营逻辑下，每个环节都带动着杠杆的背景下，平价卖房或者降价卖房本质上是没有客观运行空间的，杠杆太多，平价销售就会带动资金链破裂，亏损也会随着杠杆成倍放大。

所以所有的房企死，本质上不是因为亏不起，而是因为资金链撑不住。

那么在借杠杆运营逻辑下的房地产开发，本质上就必须要接受涨价这个现实，对于大量的三四线城市去库存来说则更是如此。

所以不论你是否接受，以及不论这个逻辑是否合理，但是我们需要认清这个事实：只要一天去库存还在，那么房价就还需要涨下去。

当我们明白这个逻辑之后，后面的问题就简单多了。

没有库存的地方，会大肆的收紧信贷；有库存的地方，信贷给予支持帮助去库存，在库存去完之后再收紧信贷。

一线准一线和二三线城市的分水岭，就此开始分开。

一线城市没有库存压力，所以整个行业都是给有钱人的，房企你有钱，你全额拿地，你撑得住到现房我再给你预售证，客户你想抄底，那么你就全款买房，一切都是有钱者的天下。

三线城市和以下都需要去库存，所以整个行业都是有胆人的，愿意接盘者都会得到很好的信贷支持，银行和你一起买房，把所有的杠杆从房企里转移到客户手上，然后再通过房价的上涨保证C端持有房子没有异议。

为什么要鼓励城市群，为什么二三线城市人才抢夺，为什么那么多湾区经济，以及为什么会有雄安新区，当你看懂这个格局，如今全国的一些大动作或许就有了实际对应。

未来的政策导向一定全部在二三线，明面上的政策利好以及暗面上的信贷支持，90年代初一线城市经历过的一切都会在未来重演，只是过去的介入者是外企，如今清一色的换成了国家队。

未来一线城市的发展则更加简单。

我们看到的租售并举也好，看到的房产税也好，都是在引导客户长期持有房产，赚钱模式从交易套现到每月收租，房子在一线城市变成有价无市也是大概率事件。

很显然，一线城市的房价涨幅会滞缓，信贷被抽空后会最大程度的降低涨价幅度，再加上流动性被锁住也直接给涨价浇灭最后一丝火苗。

但是市场依然保持问题，因为房子不涨，但是客户依然没有怨言，一线城市大量的棚改是另一种个人收入提升的方式，拆迁给钱，拿钱之后就必须买房，而且也不用贷款买房。

后面持有也变得毫无问题，没有房贷的持有，本质上就是持有一个商品而已。

一线城市的调控比三线城市精密的多。

所以未来的房价走势也就变得简单的多，一线房价高位盘整，二三线城市价格崛起，这是大概率事件。

但是这个大概率还需要一个前提条件。

需要一个样板，就是那些1.5线城市的样板。

只有强二线城市能够起势，才能够带动三线城市发展，才能够对外界信心，我们做不了下一个上海，起码可以做下一个杭州。

很显然这样的逻辑更加能说服人。

所以从这个角度，你就可以明白，为什么杭州、厦门、重庆以及一线城市的落后者广州，去年可以得到那么多重磅利好，他们是这一轮城市发展绕不过去的纽带，只有他们能够起势，才能换来整个城市群的一体化。

换句话来说，当初不计成本打造陆家嘴的场景，不会在一线城市里发展，但是落位强二线，则是非常的有可能。

这是过去一年大量的强二线发展的内在逻辑，也是十年前一线城市发展的逻辑。

那么未来，这样的逻辑会传导到哪里，回答一个问题。

那一线城市靠什么发展？

所以回到文章开头提到了，一线城市已经不需要融资和杠杆，载体里已经装了足够的资本，未来他们需要做的是投资外部。

也就是投资其他的城市。

一家企业和一个城市都一样，如果已经足够大了，还想继续做大，下一步就是投资足够多的潜力城市，哪怕失败了十个，只要一个成了，那么给你的回报就是非常丰厚的。

所以在这个逻辑下，你再来看二三线城市的发展就有逻辑可寻。

很显然是会在环一线城市的三线城市，因为只有这些城市，才有可能接受一线城市的投资。

当杭州、苏州、郑州这样的城市成型之后，接下来马上打造的环一线城市的三线城市，大家拿着地图去找，这里到处金矿。

未来的政策利好，信贷支持，十年前在一线城市发生的，去年的强二线城市发生的，不用三年，就会遍地开花一样在环一线城市里落地。

如今大量的城市正在接受投资跨越式的发展。

2014年底，国开行等金融机构中，搞出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。

PSL，中文名应该叫“抵押补充贷款”。实质是一种期限长、利率低的贷款。虽然货币在不断收紧，但是通过这个PSL，依然可以大量的三四线城市输血。

这个过程不知道城市发展是否能够变好，但是在杠杆作用下，房价一定会企高。

当然可能也有很多人会担心一线城市会因此价格下滑，但是要明白，一个金字塔，如果下部更加强壮，本质上会让顶部的更加突兀。

未来一线城市的房产价值越来越高一定是必然，而且无极限。

但是价值越来越高的背面是变现越来越难兑现，一线城市绝大部分的房子持有或者被持有，接盘人越来越少，但是因为杠杆消失所以房价也不存在下降的可能。

总结下未来城市的几个判断：

1、未来的一线城市会变成超级城市，而超级城市的运营逻辑越来越像雄安范本，即不依赖房地产驱动的城市模型。

2、二线城市正在上演2010年之后的楼市疯狂，会有城市脱颖而出成为一线，中国一线城市群会放大。

3、三线城市在等机会，那些发展成功的二线城市，下一步就是快速带动周边三线城市，那些发展失败的一线城市，下一步也是快速的拉拢周边的三线城市。未来的三线城市就看区位，位置好的就是机会，这属于老天爷给饭吃。

一线城市的房价停滞，二线城市会顺延，三线城市会是未来三年的主力增长点。

当然，这里面最大的风险是，中国的二线城市太多，三线城市更多，能够成的，不会超过5个。

这个概率，就跟天使投资的成功概率一样。

我曾经说过，房票贵过房子，在用房票的时候，选城市会是一个最重要的命题。

所有人在投资的过程中，低头做事，也别忘了抬头看天，房价波动的信号就在这混沌的市场里悄然间转移。

短短20年，我们已经被教会只有房产才是一切财富的固化容器和最终归属。股市、债券、期货、比特币都属于投机品，获利后无一例外的全部兑换成房产，因为只有这样才有安全感。一线买不了买二线，二线溢出的买三线。买一套的是刚需，买两套的是改善，买三套的是学区。一生的家当全部体现在房产上。

20年的轮回中，我们发现房子还是那套房子，除此之外就是附加了20年的拼搏和30年的房贷。20年的轮回中，我们才刚刚明白原来房住不炒就是98房改。

也许一切都是轮回，没有人真正能够得到，得到多少也就是失去多少。在这纷繁多变的世界中，没有任何东西是真正属于你，包括房子。任何东西都可以改，任何东西都可以变，何况你拥有的几套房产。你自以为智慧的投资和巧取豪夺，也许只是加速奔向另一个枷锁。以后还会如何变化，没人知道，以后还是否属于你，也没人敢打包票。个体太过渺小，我们唯一能做的也只有继续积累，继续买房，因为已经习惯，因为只有这样才有安全感。

别嘲笑韭菜，因为你就是韭菜，别讨厌收割，因为你注定会被收割。

2018年，早准备，方安心！

来源：国英观察、真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）

作者：杨国英、卢俊

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