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限地价,不限房价!南宁楼市调控悄然松绑?

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一年之计在于春,楼市之计在于土地。

2019年,南宁楼市供应如何?房价会不有异动?除了不可控的政策因素,很大程度上还取决于土地供应。

今年南宁商住用地供应量是否充裕?全年土地供应计划尚未出炉,但开春第一份“土地盛宴”已经准备就绪,即将开桌。

➽2月14日,南宁市国土局发布土地出让公告:5幅约666亩商住地将于3月14日前公开出让。有人打趣说,2019年南宁土地供应开闸比往年来得更早,规模更大,一不小心就弄出个“666”。

➽2月20日,市国土局又发布公告,五象新区2幅共208.77亩商住地将在3月27日出让。加上此前已发布的666亩,截止3月27日,南宁共有875商住地上架,待价而沽。

➽据春节假期前发布的国有建设用地使用权出让信息,另有9幅合计378.47亩商住地,也将于近期公开出让(未确定出让时间)。

面粉飘扬,令人眼花缭乱。1253亩!这是2019春天南宁土地市场已经下单的“面粉数量”。

透过土地出让公告,人们发现一个重要信号:只限地价,不限房价。已经上架的7幅商住地,都没有设定“限房价”条款。除了1幅旧改地外,其他6幅都是“限地价,竞产权移交住房”。

新出让地块不限房价,是不是意味着南宁楼市调控已经悄然松绑?

NO.1│壹

7幅商住地上架均不限房价

根据南宁市国土局发布的土地出让公告,南宁土地市场近期将出让的7幅商住地,面积合计875亩。其中,龙岗1幅约250亩地为商住、教育用地,其余6幅共约625亩地均为商住地。出让时间分别锁定2月28日、3月7日、3月14日、3月27日。

7幅商住地分别位于五象、江南、兴宁三个区域,出让条件显示,7幅地均不限房价。兴宁1幅旧改地块采用挂牌方式公开出让,出价最高且不低于底价者得。其他6幅地块采用限地价、竞产权移交住房、竞公租房等组合方式挂牌出让。

关注度最高的应该是龙岗地块。249.98亩商住、教育用地,采用“限地价,竞产权移交住房”的挂牌方式,于2月28日公开出让。其中教育用地占地约100亩,须引入知名国际学校品牌办学。该品牌须已在中国境内办学,且旗下至少一所学校入围2017胡润·百学中国国际学校百强排名前五十名。须配建一所不少于15个班的高中、一所不少于15个班的初中及一所不少于24个班的小学,同时配建一所不少于12个班的幼儿园,共容纳学生1500人。

给人感觉,这一地块是为某品牌房企量身定制的。究竟花落谁家?我等吃瓜群众拭目以待。

龙岗GC2019-010地块实景

将于3月7日出让的沙井板块2幅共372.72亩商住也备受关注。这是一宗“回炉”地,曾在2018年10月31日因无人报名竞价而黯然流挂。

这次“回炉”出让,出让条件已有所改变:不再限房价,将采用“限最高地价、竞产权移交住房”挂牌公开出让方式,而且2幅地块内配建的学校也调整为不占用地块面积。

不变的是,地块内仍配建人才安置房,按6800元/平方米(含装修)限定销售给江南区辖区内引入的科技产业高级人才。

脱离“限房价”束缚的新地块,会不会让南宁的开发商感到兴奋?

NO.2│贰

不限房价将成为新常态

删除“限房价”条款——是即将出让的这批地块最引人瞩目的亮点。

 

“限”字当头,是南宁上一轮楼市调控的主旋律。2017年5月26日,迫于房价狂飙的压力,南宁祭出“五限套餐”(限房价、限地价、限装修价、限贷、限售),开启又一轮楼市调控。之后,“限房价、限地价、竞产权移交住房面积”就成了南宁商住地出让的常规玩法。

两年多来,除了旧改地和较为偏远的地块,南宁的商住地大多采用限地价、限房价、竞产权移交住房等灵活组合方式出让。政府这么操作,拿地成本貌似被控制住了(限地价嘛),但产权移交住房又推高了总成本(这部分房子属于免费赠送给政府的),而且房价又被天花板拦截(限房价)。一些优质地块,众多开发商面红耳赤地举牌竞价,终于明花有主,但明摆着赚不了钱。求测开发商的心理阴影面积?

商住地中的“限房价”条款,成为开发商身上的一把枷锁,让他们不能随行就市地涨价。就好比把一个大美女送到你床上,和你一起研读足本《金瓶梅》,却又不让你跟她亲热,你难受不难受?

但是,随着革命形势发生改变,楼市骤然降温,“涨声”逐渐平息,商住地的“限房价”条款显得有些不合时宜。于是,勒紧的裤带子蠢蠢欲松。

 

其实“不限房价”并非首次出现。2018年7月20日,被联发拿下的兴宁区北仑路以东259亩纯住宅用地,就采用“限地价,竞现房销售,竞产权移交住房”的方式拍卖出让,不限房价。12月24日,中海拿下的仙葫板块2幅共318亩纯住宅用地,同样是限地价、不限房价。

 

2019年以来,除了2幅103亩旧改及单位房用地,有8幅894亩商住地成交,其中就有4幅共348亩地不限房价。而春节过后即将出让的这批商住地中,全都没有了“限房价”的束缚。

➤种种迹象表明,“不限房价”已经成为南宁土地出让的新常态。

调控松绑土地先行,南宁并非孤例。1月9日,北京市发布了2019年的第一次土地使用权出让预申请公告。公告显示,两宗地块均不设定住宅销售限价。还有安徽阜阳,2019之后挂出的土地出让公告,均取消了限价条款。

原因很简单。2018年第三季度以来,楼市地市降温明显,“限房价、竞地价”的土地出让方式遭遇尴尬,流拍频频上演。政府不得不发出积极信号,促进土地交易和供地计划的完成,从而达到“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标。

南宁是一个离不开土地财政的城市。2017年南宁地区生产总值增长8%,2018年南宁地区生产总值增长5.4%,降幅比较明显,经济下行压力巨大。今年的政府工作报告提出,2019年南宁地区生产总值增长目标为7%。别小看这个7%,比较2018年5.4%,任务不轻呵。

经济增长要“保7”,离不开房地产这块压舱石。楼市要护航经济,就得“稳房价、稳地价、稳预期”,不能重演疯狂,更不能熄火入冬。如此形势之下,从土地出让环节试水松绑调控,或许是不错的选择。

2018年中央经济工作会议不再提及“房地产调控”,而是强调“构建房地产市场健康发展长效机制”、“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”、“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”等。

深入浅出地说,就是守着“房住不炒”红线,房价要和谐,具体调控措施你们自己看着办。最高决策层的表态,让地方政府“因城施策”有了更大的弹性空间。

NO.3│叁

“限价地”本来就管不住房价

南宁土地出让“两限一竞”已经实施了两年多时间,效果怎么样?不怎么样。

对于开发商而言,市场好的时候,大家都去举牌抢地,地价虽然被限住了,但产权移交住房面积也上去了,而且还限房价,很多地块就成了鸡肋——食之无肉,弃之不舍。一些地块建起来的楼盘,如果根据限价销售,几乎无钱可赚。

当然,开发商不是当代活雷锋,不可能盖楼不赚钱。何况,地产江湖历来都是烂人辈出的地方。于是,南宁楼市销售出现了各种瞒天过海、暗度陈仓的敛财招式:

➽比如合同外房款,简称“外收”。开始是一些不三不四的小开发商收,后来连一些品牌开发商和大牌央企都收。始初是偷偷摸摸地收,后来是明目张胆地收。有的开发商是通过渠道销售公司收,有的开发商是明目张胆直接收。少的每套房收个几万十万,收的收数十万上百万。

➽比如通过“精装修”溢价。用足限价政策,大幅提高装修费。很多楼盘,实际装修造价也就1000元/平方米左右,却直接收取3000元/平方米的最高装修费。

➽又比如搭售“天价车位”或“高价商铺”。房子限价,车位和商铺不限价,有的开发商大幅提高车位或商铺价格(而且规定必须购买),以补贴被限的房价。

有的开发商干脆先不办预售证,直接就无证销售。他们赌楼市调控迟早会松绑,限价政策迟早会取消,等限价政策取消了再补办预售证。还有的开发商比较冰雪聪明,把部分优质房源捂起来,转化成存量房再卖。你懂的,存量房不限价。

也许你会问:对于这些违法违规行为,监管部门为什么不查办?这个嘛……你得理解“有关部门”,大家都这么干,法不责众呵。所以他们只有睁眼闭眼,民不告官不究。最多,久不久象征性、不痛不痒地弄一下,然后媒体一报道,完成任务。

总而言之,“限价”根本就管不住房价的上涨。相反,各种违规销售大行其道,危害不小。比如:“合同外房款”导致严重税收流失,抬高刚需购房门槛;以溢价为目的的精装修,留下楼盘维权隐患;房价明稳暗涨,让购房者深受其害,苦不堪言。

NO.4│肆

楼市调控会不会进一步松绑?

土地出让不限房价,南宁迈出松绑的第一步。很多市民担心:南宁楼市调控会不会进一步松绑?刚刚冷静下来的房价会不会扭头上涨?

➣先看第一个问题:调控会不会进一步松绑?这得看市场行情。

假如3、4月楼市非但没有迎来“小阳春”,而且价量齐跌不断下行,调控必然会进一步松绑,甚至政府再次出手救市也不是没有可能。如果市场不温不火波澜不惊,或者吹点暖风驱赶寒意,那就是皆大欢喜,政府和开发商都可以放心喝酒。

有没有可能,楼市春暖花开重演2009年、2017年的火爆?当然,理论上是存在这种可能性的,只要大家都去排队抢房,楼市是必然要火爆的。不过这种可能性不大——这年头,除非横空出现重大利好,人们是不会扎堆抢房的,而且投资投机性需求已被举手拦截。

➣所以,第二个问题:房价会不会扭头上涨?温水煮青蛙般的持续微涨是有可能的,爆发式飙涨应该是小概率事件。房价是涨是跌,理论上由市场需求关系决定,但楼市终究是政策市,房价涨跌的决定权很大程度上掌握在政府手里。

打个比喻吧。房价就像一只随风飞舞的风筝,后边总有一根线,无论飞得多高,线的另一头就拽在政府手里。所以,开发商不要觉得自己多有能耐,对于市长们来说,房价不是管不管得住的问题,而是想不想管的问题。

据媒体最新报道,2018年7月以来,全国已有19个城市“因城施策”,不同程度松绑楼市调控政策。对了,算上南宁就是20个了。

什么是“稳地价、稳房价、稳预期”?深入浅出地说,就是楼市不能太火爆,也不允许能熄火,要和谐。而政府对付楼市已经有了成熟的套路:一手增加市场供应,一手拽紧房价风筝线。只有这样操作,政府才在楼市调控中如鱼得水、收放自如。

所以,不要指望2019年房价会大涨,或者大跌。

■延伸阅读(有拿地需求的开发商请进)

近期出让的7幅地块信息

1、GC2019-010地块

•出让时间:2月28日

•出让方式:限地价,竞产权移交住房

•起始价:地块一123万元/亩;地块二730万元/亩

•最高地价:地块一不限地价;地块二1000万元/亩

•位置:邕宁区龙岗大道以东、三合路以南

•面积:166655.37平方米(折合249.98亩)

•用途:城镇住宅用地、零售商业用地、教育用地

•使用年限:城镇住宅用地70年、零售商业用地40年、教育用地50年

•规划设计条件:地块一(教育用地)容积率>0.6且≤1.5,建筑高度≤36米,须配置一所高中、一所初中、一所小学及一所幼儿园;地块二(商住用地)容积率>2.5且≤3.0,建筑高度≤100米,须配置一所9班幼儿园

2、GC2019-008地块

•出让时间:3月7日

•出让方式:限最高地价、竞产权移交住房

•起始价:地块一427万元/亩;地块二376万元/亩

•最高地价:地块一998万元/亩;地块二832万元/亩 

•位置:江南区智和路以北、三津大道以东

•面积:119792.68平方米(折合179.69亩)

•用途:城镇住宅用地、零售商业用地

•使用年限:城镇住宅用地70年、零售商业用地40年

•规划设计条件:地块一容积率>2.5且≤3.0(其中住宅容积率≤2.85),建筑高度≤100米,建筑高在地块外东南角配建一所12班的幼儿园;地块二容积率>2.0且≤2.5(其中住宅容积率≤2.375),建筑高度≤80米,在地块外南面配建一所42班的小学。地块一需建约100平米户型750套人才安置房,地块二需建约100平米户型300套人才安置房,按6800元/㎡(含装修)限定销售给江南区辖区内引入的科技产业高级人才

3、GC2019-009地块

•出让时间:3月7日

•出让方式:限最高地价、竞产权移交住房

•起始价:349万元/亩

•最高地价:599万元/亩

•位置:江南区智和路以北、沙井大道以西

•面积:128685.84平方米(折合193.03亩)

•用途:城镇住宅用地、零售商业用地

•使用年限:城镇住宅用地70年、零售商业用地40年

•规划设计条件:容积率>1.5且≤1.8(其中住宅容积率≤1.71),建筑高度≤60米,在地块外西北角配建一所15班的幼儿园。需建约130平米户型200套、约110平米户型400套、约100平米户型350套人才安置房,按6800元/㎡(含装修)限定销售给江南区辖区内引入的科技产业高级人才

4、GC2019-011地块

•出让时间:3月7日

•出让方式:挂牌

•起始价:3974万元/亩

•位置:兴宁区人民路、西关路、杜屋园路围合区

•面积:4305.04平方米(折合6.458亩)

•用途:城镇住宅用地、零售商业用地

•使用年限:城镇住宅用地70年、零售商业用地40年

•规划设计条件:容积率>8.0且≤11.83,建筑限高≤100米。项目需提供住宅建筑面积≥12680平方米、商铺建筑面积≥1135平方米的安置房用于安置项目内的被征收人;还需提供建筑面积1853平方米的住宅安置兴宁区上海路围合片区及澳门街两个旧改项目的16户被拆迁人

5、GC2019-012地块

•出让时间:3月14日

•出让方式:限地价,竞公租房

•起始价:165万元/亩

•最高地价:293万元/亩

•位置:吴圩镇光明路西侧、6号路北面

•面积:24726.00平方米(折合37.089亩)

•用途:城镇住宅用地、零售商业用地

•使用年限:城镇住宅用地70年、零售商业用地40年

•规划设计条件:容积率>1.0且≤2.0,特定地区限高≤35米,且建筑的海拔高度满足机场限高要求

6、GC2019-015地块

•出让时间:3月27日

•出让方式:限地价,竞产权移交安置住房

•起始价:800万元/亩

•限最高地价:1200万元/亩

•位置:良庆区玉洞大道以南

•面积:160.665亩

•使用年限:城镇住宅用地70年、零售商业用地40年

•用途:城镇住宅、零售商业用地

•规划设计条件:容积率>3.5且≤4.0,建筑高度≤100米。需配置一所15班幼儿园,用地面积≥7698.5平方米,建筑面积≥5004平方米,需独立占地,且与市政道路相邻。须建设≥107185平方米的安置物业,安置不少于1261人

7、GC2019-017地块

•出让时间:3月27日

•出让方式:限地价,竞产权移交住房

•起始价:700万元/亩

•限最高地价:1000万元/亩

•位置:邕宁区江湾路西侧、步云路北侧

•面积:48.111亩

•使用年限:城镇住宅用地70年、零售商业用地40年

•用途:城镇住宅、零售商业用地

•规划设计条件:容积率>2.0且≤2.5(计容商业建筑面积占计容总建筑面积的比例控制在3%~5%,其余为住宅)。沿江一侧用地红线退距70米内,按40米的建筑限高控制,其余的建筑按60米的建筑限高控制

文字│陈永海

编辑│梁凤仪

图片│南宁楼市头条、 网络


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