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小徐访谈:成都置业两三事

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  大学城二手房

引子:上一篇公众号内发布“小徐访谈:成都开发商亲自告诉你房价走向”收到很多人的回应,刘总今天白忙之中抽出时间,进一步与大家更深入的沟通

小徐:感谢刘总再次做客小徐访谈,今天还是就我们的成都楼市再发表您的观点

刘洪:今天过来,首先要澄清一点就是上篇的标题,目前我已离开成都一品天下集团,所以标题不太准确,无法代表开发商的言论,更多的是从一个投资顾问的角度出发,谈谈我们对成都楼市的一些看法。

 

小徐:真的很抱歉,原来是我搞了个乌龙。那这一篇文,为大家做一个更正。正好,我们现在可以谈谈关于刘总为什么会选择成都做这个创业项目。

刘洪:现在我的创业项目的事儿,差不多在北京2009年那个时间点上做的事情比较相似,就是汇石投资刚开始成立的时候,做的一个房地产的“投资者教育”和“房地产私人投资顾问”这个业务。这就说到,为什么会转到这个领域来做这样一件事儿呢,说来话长,也是我们团队逐渐探索成都房地产的一个过程。

2015年的时候北京的房价已经上涨,加上各种限制,从投资的角度已经不好操作,我们就开始转向做资产管理,同时,wework共享办公这个理念在国内兴起,那么我们就开始逐渐去研究,做这个中小企业的办公需求,从房屋资产管理转型到了做“纳什空间”,因为做的还不错啊。2015年年底的时候,王利芬老师的优米网在中关村大街组织了一次成都高新区的一个推介会,成都市的副市长,科技局长都来做推介,当时就有幸被邀请参加,进一步了解成都高新区的发展和创业支持政策。

因为公司当时的重点要去上海,深圳拓展市场,我这边觉得成都的创业政策不错,这个时间点不错,就想回成都创业,当时想在成都做众创空间的升级版,在北京也招募了第一批打算入驻成都这个众创空间项目的企业和合作企业,都打算在成都设立分公司,包括像现在国内做的比较好的像中植产业基金-华中融资租赁,无界空间,O2O趣学车,港交所上市公司中国创意集团等大概十多个已经拿了融资的创业者或上市公司,连全国工商联商业不动产委员会秘书长也都非常支持我们的这个项目。

但后来进一步考察成都市场发现一个问题,就是成都的这个办公租金不高,它跟北京不一样,举个例子,比如说成都最好的金融城,中海国际,写字楼租金大概3元/天/米左右,最好的IFS国金中心,仁恒国际大概是6-7元/天/平米左右。那么这个租金水平呢,他相当于在北京三里屯儿公寓办公产品的租金,也就是差不多这个6元/天/平米价格,而国贸CBD比如财富中心大概18-20元/天/平米。再一个就是,我们发现这个写字楼的空置率非常高,如果要再去做众创空间的话,其实前期大部分都赚钱的部分是租金差,通过租金差的方式先存活,然后呢,再去延展说其他的一些收益点。比如:给租户提供的一些其它的这个附加值服务,后来就觉得如果在成都做这个事儿不好做,当时这个众创空间项目就放弃了。

那么后来呢,就是转到了本土一品天下开发商,是成都本土的一个餐饮地产做的非常好的开发商,成都有条餐饮一条街,一品天下大街就是这个公司做的,非常有名,后来在高新区有一个项目一品CG,2016年的时候这个项目就不怎么卖的动,也就卖五到六千啊,因为共享办公也比较火,所以当时董事长就是希望,有人来把这些资产盘活,做运营管理,其中就想做一个餐饮的孵化平台,因为孵化器、众创空间这个事情非常火热,刚好我有之前做资产管理,纳什空间的这个经验,包括做互联网金融的一部分经验,所以就被聘请到公司来做这个平台的事儿,结果呢,进入公司没多久,房子在年底的时候经历爆涨,涨到了目前1.6W到1.8W左右。

就从五六千块钱卖都卖不动到一下子就涨到了这个1.6W到1.8W,我就进一步研究了整个成都目前房产环境,那么这个时间点上我觉得就跟之前说的非常像北京在0708年这个时间点啊,之前房价涨不动也是有道理的。

在这个时间点上呢,我们觉得再去做资产管理,做众创空间等等都非常不合适,因为它最大的收益应该是来自于整个房产升值的收益,所以后来就决定从公司出来,重新组建团队来做房地产投资顾问,房地产财商交易这个版块,也能帮助更多人收益,也更符合市场需求。

 

小徐:目前大多数人认为,成都房价即将进入横盘期,您这边是怎么看的?

刘洪:关于短期横盘和房价未来,这两个东西在我看来并不矛盾。我们说将来成都的房价涨,说的就是未来,短期出现波动,这个并没什么关系啊,因为你买的本来就是一个中长期,房地产投资或者说购房这个事情它本身看的就不是一个短期,是一个中长期的事情。

举个例子,2009年的时候,当时我是在北京东四环,一个叫沿海地产,叫沿海赛洛城的一个楼盘,目前来看的话应该是整个东部四环最大的一个项目,将近有6-7期的样子,这样大一个大盘,差不多在2009年最便宜的时候是9500元/平米。但是他前面一两期买房子的人的价格都高于这个最低价格,基本都是在一万多买的。可能最高的有一万二三,后来因为2008年经济危机,对地产的冲击非常大,在2008-2009年初的时候,基本上房子卖都卖不动,最便宜我们促销9500都没人买。这个时候就出现一个问题,之前买房子的业主房价是一万二三买的,现在这个房子降到了9500。绝大部分人是没有经历过这种情况的,就过来砸售楼处,甚至要退房,砸完售楼处,一些强硬的客户要求退房,我们也给一些客户办理了退房,但这些房子到今天为止,它虽然短期降了,后来慢慢的房子就涨到了三四万,截止到今天差不多有六七万的价格。不知道当时退了房的客户后来都去哪里了,都买到合适的房子了吗?

我想表达的意思是,现在经过调控,短期出现了横盘甚至说不定还会下跌,但并不影响它将来长期会一直往上涨,我觉得从某种程度上来讲的话,横盘很好啊,别人在犹豫,对看的懂的人,这个时间点上就是最好的购买时机。我们的房地产财商教育课程,就是帮助客户来正确认识成都目前的市场,价值区域板块等等。

 

小徐:给刚需客和投资者,分别什么建议

刘洪:我们之前从一带一路战略谈过了更多成都的宏观环境,所以我们可以看到,未来成都房价不是由本地收入所决定的,是由中西部和成都能辐射到的区域的高收入人群决定。

目前你到成都高新区你会发现,这边的车牌有京沪鄂浙苏,渝贵藏,湘粤鲁等等全国各地的车牌,说明外来人口不断增加。加上近期开通的西成高铁,以及逐渐开通的成贵铁路等等,都将进一步带动成都辐射能力,未来更多外来人口将流入成都。

所以,我觉得刚需那当然就是,立刻、马上、现在就买房,很多人肯定会说过去房价多低,现在这个价格会不会买高了,我觉得这都是错误的想法,在这个时间点最好,没有人能抓住最低点,大部分的等待只会支付更高的成本!比如:有个客户当时手里有40多万,8月份就与我们沟通,但一直犹豫,当时想买的房子从首付40万还勉强可以,到12月同样的房子已经首付已经要80多万了。

对于第一套房子的客户,我们还建议要考虑户口的价值,就是你看北京最好的区是西城区,海淀区,有个统计过去10年,西城区海淀区升学率是最高的,考进北大清华的比例是所有区中比例是最高的,什么意思呢?就是资源最聚集,其实未来成都我觉得也可能会形成这种趋势,就是强区会越来越强,现在户口能落到最好的前3个区的话最好,然后再最好的区中买房,这个未来下一代会受益,这一点可能是很多第一次买房的人没有考虑的到,但很重要的,因为以后置换房子的成本很高,最好一次到位!

投资者的话,那么我觉得现在去买一手房,可能成本比较高,基本上都是全款;第二就是现在一手房应该是在远郊的比较多,在这个时间点上还是多看二手房比较好。

 

小徐:在目前的形式下,您更推荐哪些板块购置房产?

刘洪:因为我们一直在一线,每一个客户的房子,我们都会实地考察10多20个楼盘做对比,一手二手都在看。成都房价差不多是2016年9月份左右开始上涨,其实去年的时候我们更多看的是一手房,从今年差不多3、4月份就开始转向看二手房了。那么这个时间点,我们看到成都市从高新南区一直涨,然后锦江区一直往东这个区域在涨。最近包括像西南板块,神仙树,双楠板块附近的房子也开始涨起来,很明显就是大家都先去挑好的地方,然后就开始转向次好的地段。

随着成渝城市群的推进,未来成都产业都是逐渐的往东,往南方向聚集,人口资金技术等资源都是往这个方向聚集,这个时间点,升值潜力更大的房子更多应该往东看或偏东方向,所以,我觉得如果钱多的话,那肯定还是去东边看看;如果钱少的话,其实现在更应该是去看看北边。

但是这个,我觉得还是因人而异,其实本身来讲咱们买房子还是不同人不同需求,所以也才会有私人投资顾问,定制化的服务需求产生,很多客户本身可能之前是一个需求,但与我们沟通完,我们会修正他们的一些需求,帮助客户做出最适合自己的需求来做服务。

举个例子,之前我们有个客户是浙江商会的副会长,这个人在成都是做建材生意的,女儿是在英国留学,后来上了我们的课程,找到我们帮助他们家庭做房产规划,是属于一种改善家庭住房兼具一部分投资,他们最开始就想买个平层,我们根据他的需求与自身实力,量身定做,那么他的第一套房子,我们建议她是城市别墅,她也非常认可,所以我们当时按照城市别墅的角度来给他做;第二套房子就完全把他从纯投资的角度来定制买平层住宅。

另一个客户是刚毕业的大学生,在金牛区上班,他之前的考虑范围就在金牛区或者是西边,后来我们跟他做了沟通之后,建议他把第一套房子放在高新南区,帮助他考虑未来户口的价值,未来下一代上学的学区房的因素,之后帮他在限购之前在高新南区买下一套,他很高兴。

  房子是很多,但每个人的资金是有限的,能贷出来的钱是有限的,同时客户有时候很多地方不一定考虑到,甚至之前的想法是错的,很多人也没有时间去看房,或看了一些房子后也不知道如何下手,我们的价值就是将客户资金做到效率最大化,并帮助客户考虑全面,买到最适合客户的房子或最具备升值潜力的房子。


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